【交屋驗屋必備檢核表】房屋結構、機電、給排水與設備查驗清單

買房驗屋是保障居住安全與維護個人權益的最重要關卡。本篇依據國內現行《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》與建築法規，提供系統化的全室驗屋檢核表，幫助買方於預驗與複驗時精準辨識常見缺失。  

 內容摘要：驗屋四大核心查驗維度

★土建結構：平整度、牆面與窗框裂縫、門窗密合度、天花板與樑柱滲漏跡象。   ★機電弱電：110V/220V 插座相位與漏電保護測試、總配電箱迴路標示與線徑安全。   ★給排水防水：浴室陽台 24 小時蓄水測試、管道間滲漏、衛浴水壓與排水順暢度。   ★隨屋設備：廚具家電功能、電子鎖與遙控器數量、原廠保固書與說明書清點。  

一、土建與結構查驗清單

檢查項目	查驗重點與法規/標準	常見缺失與評估
牆面與地面平整度	使用雷射水平儀或 2M 水平尺測量，地磚應平整無高低差。地磚敲擊聽音（每塊至少敲擊 5 點）。	地磚空鼓（捧空率過高）、牆面批土不平整或漆面剝落。
結構與牆面裂縫	檢查樑柱、承重牆與剪力牆；重點查看窗框四角。	窗框角隅出現 45 度斜角剪切裂縫（雨天極易滲水進入室內）。
門窗開合與氣密性	開關門窗數次，測試氣密窗鎖扣、膠條貼合度與門扇垂貼狀況。	門扇下垂刮傷地板、氣密窗變形導致密合度佳不足、水路孔堵塞。
天花板與牆面水痕	查看天花板角隅、樑柱交界處是否有變色、水痕或粉化跡象。	結構體裂縫微漏水、壁癌前兆或管線預埋滲水。

二、機電與弱電系統查驗

• 插座相位與接地保護測試

  • 查驗方式：使用三相插座檢測器，逐一測試全室 110V 與 220V 插座。  

  • 合格標準：相位正確（火線、零線無接反），接地線（GND）確實連接。浴室、陽台及廚房水槽旁等濕氣區域插座，必須迴路連接漏電斷路器（GFCI/ELCB）。  

• 總配電箱（NFB）與迴路標示

  • 查驗方式：開啟配電箱，檢查無熔絲開關（NFB）容量與標示。  

  • 合格標準：箱內線路整理整齊、無裸露銅線；各開關皆有清晰中文標示（如：冷氣專用、專用插座、照明迴路）。  

• 冷氣預留孔與排水測試

  • 查驗方式：檢查冷氣穿牆孔、220V 專用電源插座與排水管高低差。  

  • 合格標準：持續灌水至冷氣排水管 2～3 分鐘，水流應順暢排出，管口無水泥渣或廢料堵塞。 

三、給排水與防水測試

1. 浴室與陽台 24 小時蓄水測試

• 測試步驟：將浴室與陽台落水頭以試水塞堵住，注水至高約 2~3 公分，靜置 24 小時。  

• 查驗重點：至下層天花板或觀察相鄰外牆是否有滲水痕跡；放水時觀察洩水坡度，確保水流迅速順暢、無局部積水。  

2. 水壓與管道間查驗

• 測試步驟：同時開啟浴室蓮蓬頭、面盆龍頭與廚房龍頭至最大水量，並按下馬桶沖水。  

• 常見缺失：同時用水時水壓驟降、馬桶底座接縫滲水、面盆 P 管與角閥接口微漏。

四、隨屋附贈設備清點

• 廚具與家電功能測試：核對抽油煙機、瓦斯爐/IH爐、烘碗機與洗碗機之品牌型號是否與合約相符，並現場開機測試通電與運轉功能。  

• 門鎖與感應配件：測試大門電子鎖（指紋、密碼、感應卡）、車位遙

  控器與社區門禁扣，確認數量齊全且設定正常。  

• 保固書與說明書：清點所有附贈家電與設備之原廠保固卡、使用說明書及零配件。

常見問題 FAQ

Q1：驗屋時排水系統要怎麼檢查？

排水檢測應分為「水流測試」與「管路管道查驗」。先將面盆、浴缸注滿水後一次放掉，測試大水流排出順暢度；陽台與浴室施作蓄水測試驗證防水層。建議使用管道內視鏡深入地漏與馬桶管線，確認管內無施工殘留之水泥塊或施工廢料。  

Q2：給排水與驗屋常見缺失有哪些？

常見缺失包含：洩水坡度不足導致浴室積水、冷氣排水管堵塞倒灌、面盆下方 P 管螺帽未鎖緊、馬桶底座矽利康封邊不實產生異味，以及水壓不足或冷熱水管接反等。