【交屋財務與費用指南】契稅、代書費、規費與暫繳款明細拆解

2天前
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交屋時除了支付房屋尾款之外，買方還需負擔各項法定稅費、政府規費、代辦費用與社區營運資金。本篇依據現行稅法與地政登記標準，精準拆解交屋費用結構與暫繳款多退少補機制。

★買方法定稅費：契稅、印花稅、地政登記規費、房屋稅與地價稅按日分算。 ★代辦與專業服務費：代書費（地政士服務費）、履約保證手續費、驗屋公司費用。 ★社區營運費用：預繳管理費、社區公共基金、水電瓦斯過戶與結清。 ★暫繳款機制：預售屋預收暫付款（約 10~20 萬）之實報實銷與多退少補清算。

一、買方應負擔稅費與計算公式

契稅
- 計算公式：$\text{房屋課稅現值} \times \text{稅率 } 6\%$。
- 說明：依《契稅條例》規定，不動產買賣過戶時，由買方申報繳納之房屋移轉稅。（注意：房屋課稅現值不等同於房屋市場成交價）。
印花稅
- 計算公式：（$\text{房屋課稅現值} + \text{土地公告現值}$）$\times 0.1\%$。
- 說明：向地政機關辦理不動產所有權移轉登記時，公契貼用之印花稅票費用。
地政登記規費
- 計算公式：（$\text{房屋課稅現值} + \text{土地申報地價}$）$\times 0.1\% + \text{書狀費（每張 80 元）}$。
- 說明：繳交予地政事務所之法定登記費與權狀工本費。
房屋稅與地價稅（按日分算原則）
- 分算標準：依據買賣契約約定，以「交屋日」為天數拆分基準點。交屋日前的稅額由賣方負擔，交屋日（含）之後由買方負擔，由地政士按天數比例精算並於結算單中扣抵。

二、代辦費與專業服務費用

費用項目	行情參考範圍	負擔方與支付說明
代書費（地政士服務費）	約 NT$ 15,000 ~ 25,000	包含買賣所有權移轉登記、抵押權設定登記及代申報契稅等服務酬金。
履約保證手續費	成交總價之 0.06%（萬分之六）	依行業慣例，通常由買賣雙方各半負擔（即各自負擔 0.03%）。
第三方驗屋服務費	約 NT$ 12,000 ~ 25,000	若買方自行委託專業驗屋公司，費用由買方全額負擔。

三、社區營運與公共事業費用

預繳管理費：預售屋與新成屋交屋時，建商通常會代管理委員會預收 3~6 個月之社區管理費，作為營運初期資金。
社區公共基金：依《公寓大廈管理條例》第 18 條規定，起造人（建商）需依建築工程造價之一定比例提撥公共基金，移交予社區管委會。
水電瓦斯過戶與管線費：
- 自來水與電力過戶無額外政府規費，交屋當天抄表結清費用即可。
- 預售屋之天然瓦斯內外管鋪設費用，依內政部定型化契約規定辦理。

四、暫繳款（暫收款）多退少補機制

定義：預售屋簽約時，建商通常會預收一筆「暫付款」（金額約 NT$ 10 萬至 20 萬元不等）。
用途：專款專用代繳契稅、印花稅、地政登記規費、代書費、水電瓦斯裝表費及預繳管理費。
清算 SOP：交屋當天地政士會出示「代收代辦費用清算明細表」，附上政府規費收據與稅單實報實銷，剩餘款項退還買方，不足則補繳。

常見問題 FAQ

Q1：交屋時有哪些必須支付的稅費與代書費？

買方必須支付的法定稅費包含契稅（房屋現值 6%）、印花稅（不動產現值 0.1%）、地政登記規費（0.1%＋書狀費）。代辦費用包含地政士（代書）所有權移轉與抵押權設定服務費，以及履約保證手續費。

Q2：房屋稅和地價稅如何在買賣雙方間分算？

房屋稅（徵收期每年 5 月）與地價稅（徵收期每年 11 月）皆採「按日比例分算」。以交屋日為基準，交屋日前天數由賣方負擔，交屋日（含）後天數由買方負擔，由代書於交屋清算單中結清差額。